En el contexto actual del sector inmobiliario español, las promociones de vivienda protegida se enfrentan a numerosos desafíos, sobre todo económicos. Y no hablamos ya del acceso de familias o jóvenes a estas viviendas, sino de los problemas que las propias promotoras de VPO se encuentran para asumir unos costes de construcción que, en algunos casos, superan ya los 150.000 euros por vivienda, según información recogida por OK Diario.

El encarecimiento del suelo, el aumento de los costes de construcción, ligado a las materias primas, y las dificultades para encontrar mano de obra cualificada, son problemas asociados al sector de la construcción en general, pero que impactan de lleno en los proyectos de vivienda protegida. Hoy en día, para que un proyecto de VPO sea rentable para la empresa promotora, hay que optimizar y controlar al máximo los costes, los plazos y el riesgo asociado a la ejecución de las obras.

Ante este escenario, la construcción industrializada para vivienda protegida se perfila como una aliada para las promotoras de viviendas asequibles. Y es que construir con sistemas industrializados no solo simplifica los trabajos en obra o brinda mayor rapidez de ejecución, sino que además permite controlar costes y cumplir con los estándares de calidad exigidos por el Código Técnico. Al reducir también los plazos de ejecución, se produce una entrega anticipada al cliente final y, por consiguiente, un mejor retorno de la inversión. En definitiva, la construcción industrializada es una ventaja estratégica para las promotoras de VPO.

La experiencia de más de 14 años realizando proyectos industrializados en España nos deja una conclusión clara: la construcción industrializada supone un salto cualitativo en la obra, ya sea de viviendas protegidas o de cualquier otro tipo de producto inmobiliario. Y nuestros clientes, promotores, arquitectos y constructores coinciden con nosotros en que, al final, optar por realizar sus proyectos con un sistema industrializado como Sismo Spain no es solo una decisión técnica, sino una decisión empresarial que les permite pasar del modelo tradicional a un proceso controlado e innovador, con menos riesgos e imprevistos. Además, es super fácil de incorporar, gracias a que se adapta a cualquier tipo de proyecto, y a la simplicidad y facilidad de instalación.

Las promotoras de VPO disfrutan de ventajas fiscales, como la aplicación de un IVA reducido, y otros incentivos y bonificaciones locales en el ICIO o en el IBI, así como ayudas directas a la promoción de hasta 1.200 euros por metro cuadrado. Pero, a pesar de todo ello, para conseguir que un proyecto de construcción de viviendas protegidas sea rentable, se necesita una gestión maestra de los costes que compense los márgenes más ajustados que se tienen por unidad a la venta. Es decir, la rentabilidad de las VPO no viene de precios altos, sino de conseguir, por un lado, controlar el coste de la obra, y por otro lado, alcanzar un volumen suficiente de unidades construidas.

¿Qué se entiende por VPO?

La definición legal que se contiene de las viviendas de protección oficial de conformidad con lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, según el cual es vivienda de protección oficial (en adelante «VPO») «la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, cumpla con los requisitos establecidos en el presente Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen, y sea calificada como tal por el Estado a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o por otros Entes públicos territoriales a los que se atribuya esta competencia».

En este sentido, como venimos diciendo, la construcción industrializada para vivienda protegida supone una forma revolucionaria de edificar que permite agilizar los procesos y rebajar costes. Pero veamos una a una las ventajas que los sistemas como Sismo Spain aportan a los proyectos de VPO y cómo estas afectan directamente a la rentabilidad del proyecto.

1. Reducción de imprevistos. Los sistemas industrializados se basan en la prefabricación de paneles o módulos que luego se llevan a obra y que se ensamblan directamente en el terreno, en lugar de ser construidas ladrillo a ladrillo in situ. En Sismo Spain, por ejemplo, fabricamos los módulos que conforman el cerramiento, forjado y estructura del edificio.

2. Rapidez. Directamente relacionada con la ventaja anterior, encontramos la rapidez de instalación. Normalmente estos módulos se ensamblan rápida y fácilmente en obra. De hecho, en sistemas como el nuestro, permiten simultanear varias tareas, pues al incorporar nuestros paneles tiras de EPS de aislamiento térmico y acústico, la envolvente del edificio se realizar al mismo tiempo que el cerramiento y la estructura. Realizamos tres pasos en uno. Todo esto se traduce en una reducción de plazos de obra en vivienda protegida, que supondrá al mismo tiempo un retorno de la inversión anticipado para la promoción inmobiliaria.

3. Economía. Los sistemas industrializados, por lo general, no ofrecen una reducción en los costes de obra frente a los tradicionales basados en el ladrillo. El coste/metro cuadrado de un panel Sismo, por ejemplo, no será inferior al coste/metro cuadrado del ladrillo, pero sí permite conocer desde el principio cuál será el coste real de la obra, y que este precio se mantenga invariable. Es decir, no habrá imprevistos que supongan sobrecostes en obras realizadas con sistemas industrializados como Sismo. El promotor conoce desde el principio cuál será el coste de la obra y, en consecuencia, puede definir el precio final de cada unidad que saca a la venta, así como prever los márgenes de beneficio que se obtendrán.

4. Mayor Calidad. Los sistemas industrializados han demostrado que no solo cumplen con los estándares de calidad exigidos por el Código Técnico, sino que en muchas ocasiones, superan a los sistemas tradicionales, tanto en calidad como en sostenibilidad. En el caso de Sismo Spain, por ejemplo, se consigue una alta calidad estructural, gracias a que el sistema crea una estructura monolítica (malla de acero 3D con aislamiento y hormigón en el núcleo), que brinda una alta resistencia. Probado en laboratorio, un muro Sismo de 20 cm de ancho con núcleo de hormigón de 10 cm puede soportar 3000KN de peso, equivalente a mucha más carga que sistemas tradicionales. También brinda resistencia frente al fuego, al llevar hormigón en su interior. Por último, aporta mayor durabilidad a las viviendas, gracias a que el hormigón y el poliestireno no pierden propiedades, asegurando una mayor vida útil sin mantenimiento estructural. Todo ello, viene respaldado por la certificación DITE (Documento de Idoneidad Técnico Europeo) con la que cuenta el sistema, que avala su calidad y seguridad.

5. Eficiencia energética y sostenibilidad. Los sistemas industrializados como Sismo Spain que incorporan aislamiento térmico, consiguen que las viviendas alcancen certificados energéticos A y B, los más altos en la calificación española. De cara a los futuros compradores de esas propiedades, este aislamiento les supondrá un ahorro energético de hasta un 20% en la factura de la luz, frente a la construcción tradicional.

6. Diseño y funcionalidad. A diferencia de lo que se podría pensar, construir con un sistema industrializado no significa renunciar al diseño. Cada vez más, los proyectos de construcción de viviendas, sean o no protegidas, buscan diseños modernos y funcionales, y esto no está reñido con la industrialización. En Sismo Spain tenemos multitud de ejemplos de promociones de viviendas con formas curvas, cubiertas inclinadas, vuelos en forjados, etc. Además, permite prescindir prácticamente de los incómodos pilares en el interior de las viviendas.

Por todo ello, la construcción industrializada para vivienda protegida supone un cambio total de paradigma, ya que agiliza procesos, simplifica tareas en obra y asegura los costes. De hecho, frente a los prefabricados, los sistemas industrializados permiten una mayor capacidad de producción, lo que para los promotores de VPO se traduce en un mayor número de viviendas construidas en menor tiempo.

Estas cualidades la sitúan como el principal aliado para solucionar la escasez de vivienda en España. De ahí precisamente que el PERTE anunciado por el Gobierno contemple como requisito para sus ayudas que se incluyan soluciones industrializadas en los proyectos de construcción de viviendas.

Actualmente en España, las viviendas protegidas no alcanzan el 2,5% del total de edificaciones, y la gran demanda supera mucho a la escasa oferta. Según datos de El Economista, desde 2018 solo hay unas 14.000 viviendas protegidas al año, por debajo de las casi 60.000 anuales que había en el periodo 1995-2022. En 2024 se aumentó a 24.000 certificaciones, pero de nuevo en 2025 se bajó a 8.074, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Social. Estas solo suponen la cuarta parte de las firmadas en 2008. La demanda, sin embargo, sigue creciendo cada año. Según el INE, España debería construir unas 246.000 viviendas al año para paliar la escasez de casas.